Bouchage des ouvertures et de la ventilation et troubles du voisinage

Publié le par Christophe BUFFET Avocat

 

 

Le voisin constructeur qui bouche par sa construction des ouvertures du pignon du bâtiment existant peut être condamné :

 

 

« Attendu qu'ayant relevé souverainement que par suite du bouchage des ouvertures, il n'y avait plus de ventilation des toilettes et des salles de douche et qu'il fallait créer, en conséquence, une ventilation par extraction d'air, et qu'il ressortait de l'examen des photographies et plans produits ainsi que du courrier adressé par le locataire de l'appartement du sixième étage à l'administrateur de biens chargé de la location qu'il s'agissait de fenêtres, la cour d'appel qui a apprécié souverainement le montant du préjudice dont elle a justifié l'existence par l'évaluation qu'elle en a faite, a, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société Bouygues immobilier aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bouygues immobilier, la condamne à payer Mme X... la somme de 2 500 euros ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Bouygues immobilier.

 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER au paiement des sommes de 24.251,50 euros et 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

 

AUX MOTIFS QUE les époux X... versent aux débats une note de l'expert en date du 22 décembre 1999 qui, en ce qui concerne la visite du ..., énonce que : « par suite du bouchage des ouvertures, il n'y a plus de ventilation des toilettes et des salles de douche ; par conséquent, il faut créer une ventilation par extraction d'air ; il m'est précisé par le responsable travaux que la ventilation sera assurée par une canalisation horizontale qui passera dans un faux plafond et qui débouchera en façade ; il y aura un extracteur pour accélérer la ventilation ; le devis correspondant m'a été communiqué … le conseil du ... a diffusé en son temps une photo qui montre les trois ouvertures en pignon, qui ont été bouchées du fait de la construction » ; que la société BOUYGUES IMMOBILIER fait valoir que les ouvertures en cause sont des jours de souffrance ou de simples tolérances ; qu'il ressort toutefois de l'examen des photographies et plans produits ainsi que du courrier adressé par le locataire de l'appartement du 6ème étage à l'administrateur de biens chargé de la location qu'il s'agit de fenêtres ; que leur disposition porte atteinte à la jouissance normale des lieux et constitue un trouble anormal de voisinage dont le maître de l'ouvrage nouvellement édifié doit réparation ; que par ailleurs, l'expert, dans une note aux parties a chiffré le coût des travaux à la somme de 66.735 francs HT ; que les appelants produisent en cause d'appel un devis pour la somme de 24.251 euros ; que la société BOUYGUES IMMOBILIER ne critique pas le devis produit dont le montant sera retenu ; que la condamnation sera prononcée contre cette seule société puisque la société France CONSTRUCTION n'existe plus ; que cette somme sera augmentée de la TVA au taux applicable au jour du présent arrêt et portera intérêt au jour de l'assignation ; que la suppression des fenêtres aux trois étages de l'immeuble a causé un préjudice financier aux époux X... qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 1.500 euros ;

 

1) ALORS QUE pour retenir que les ouvertures litigieuses devaient être qualifiées de fenêtres et non de jours de souffrance, et en déduire l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la cour d'appel s'est bornée à affirmer péremptoirement qu'il ressortait des photos, des plans et du courrier d'un locataire, qu'il s'agissait de fenêtres ; qu'en ne justifiant sa décision au regard d'aucun des critères légaux, notamment la possibilité d'indiscrétion vers le fonds voisin, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la qualification retenue, a privé sa décision de base légale au regard des articles 676 et suivants du code civil, ensemble l'article 1382 du même code.

 

2) ALORS QUE la société BOUYGUES IMMOBILIER faisait valoir, à titre subsidiaire, que les appelants ne rapportaient pas la preuve d'un préjudice du fait des prétendues difficultés que les travaux leur auraient causées ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer aux époux X... la somme de 24.251,50 euros, qu'elle ne critiquait pas le devis produit, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

 

3) ET ALORS QUE en se bornant à énoncer, pour faire droit à la demande des époux X... fondée sur un devis établi à leur seule initiative, que la société BOUYGUES IMMOBILIER ne critiquait pas le devis produit, sans procéder à un examen, même sommaire, de ce devis, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

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